不動産の収支を検討するとき、重要な指標の一つがNOIです。
NOIは、「Net Operating Income」の略で、日本語では純営業収益と呼ばれます。簡単にいえば、物件が生む収入から、物件の運営に必要な費用を差し引いた金額です。
ただし、計算式へ数字を入れるだけでは、適切なNOIになりません。
満室想定賃料、空室期間、賃料改定、修繕費、管理費など、前提の置き方で結果は大きく変わります。
NOIを検証する目的は、きれいな利回りを作ることではありません。現在の収益力と、取得後に実現できる収益力を分け、どの前提にリスクがあるかを明らかにすることです。
NOIの基本
基本的な考え方は次のとおりです。
NOI ＝ 物件の運営収入 − 物件の運営費用
ここでいう運営収入は、賃料だけとは限りません。共益費、駐車場、看板、倉庫、自動販売機など、物件に付随する収入を含む場合があります。
運営費用には、管理、清掃、設備保守、水道光熱、保険、固定資産税等、物件を運営・保有するための費用が含まれます。
実務では会社や案件によりNOIの定義・勘定科目が異なることがあります。比較するときは、金額だけでなく、何を含み、何を除いているかを確認します。そして、注意すべきことは消費税が込みの数値になっていないかです。
NOIに含める収入
A｜賃料収入
- 店舗賃料
- 事務所賃料
- 住居賃料
- 倉庫賃料
- 駐車場賃料
レントロール上の契約賃料を基礎にしつつ、入金状況、解約予定、フリーレント、賃料改定を確認します。
B｜共益費・管理費収入
テナントから受け取る共益費等です。
共益費収入と建物側の共用部費用を対応させ、収入だけを上積みしていないか確認します。
C｜その他収入
- 看板使用料
- アンテナ設置料
- 自動販売機収入
- 水道光熱費の精算収入
- その他の付帯収入
一時的な収入や所有者変更後に継続できない収入を、恒常的な収入として扱わないようにします。
収入から控除する項目
A｜空室損失
満室想定賃料と実際の稼働収入の差です。
空室損失 ＝ 満室想定収入 − 稼働収入
空室率を一律で置くのではなく、区画ごとの商品性、周辺募集状況、過去の空室期間を確認します。
B｜貸倒れ・滞納
契約賃料が発生していても、回収できなければ収入にはなりません。
滞納の有無、回収状況、保証会社、敷金・保証金、過去の入金履歴を確認します。
C｜フリーレント等
新規テナントの誘致時には、フリーレントや賃料段階増額が設定されることがあります。
契約額だけでなく、実際に収入が発生する時期を収支へ反映します。
NOIに含める主な運営費
A｜管理関連費
- PM費
- BM費
- 清掃費
- 警備費
- 設備保守費
- 点検費
売主の実績値を確認しつつ、取得後の運営体制でも同じ金額が続くかを見ます。
B｜水道光熱費
- 共用部電気
- 共用部水道
- 空調・設備運転
- テナント立替分
テナントから精算収入を受ける場合は、収入と費用を両方確認します。
C｜公租公課・保険
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料
- その他の保有関連費
取得年度の精算額と、平年度の負担額を混同しないようにします。
D｜修繕・維持費
日常的な小修繕や維持管理費を見込みます。
突発的な修繕が少ない年の実績だけを基準にすると、将来費用を過小評価する可能性があります。過去実績、建物年齢、設備状況、修繕計画を合わせて確認します。
E｜募集関連費
空室の発生を見込む場合は、仲介手数料、広告料、フリーレント、原状回復や内装工事などを別途検討します。
会社の定義によりNOI内で扱うものと、NOI下または投資支出として扱うものがあります。評価上の位置づけを統一します。
NOIと混同しやすい項目
NOIは、物件の運営収益を見る指標です。一般に、借入金の元利返済、取得費用、法人税、減価償却費などは別に考えます。
また、大規模修繕や設備更新などの資本的支出も、通常の運営費と分けて検討することがあります。
重要なのは、唯一の正解の表示形式を探すことではありません。
①物件運営の収益
②資本的支出
③資金調達
④税務・会計
これらを混同せず、社内基準に沿って同じ定義で比較できるようにします。
現況NOIと安定稼働NOIを分ける
A｜現況NOI
現在の入居、賃料、運営費を基礎にしたNOIです。
現況を把握するための出発点ですが、退去予定、滞納、一時的な費用減少などがある場合、そのまま将来へ延長できません。
B｜安定稼働NOI
取得後に空室を埋め、必要な運営を行った状態を想定したNOIです。
- 空室の成約賃料
- 安定稼働までの期間
- フリーレント
- 募集費用
- 工事費
- 平常時の空室率
- 適正な運営費
安定稼働NOIは、実現済みの収益ではなく計画値です。根拠と実現時期を明示します。
C｜取得後の移行期間
現況NOIから安定稼働NOIへ、初年度から一気に移行するとは限りません。
空室募集、契約交渉、工事、テナント入替えには時間がかかります。年度ごと、または月ごとに収入と費用の変化を置くと、資金負担を把握しやすくなります。
NOI改善を考える
NOI改善は、単純な賃料増額だけではありません。
A｜収入を増やす
- 空室を埋める
- 市場性に応じて賃料を見直す
- 未利用スペースを活用する
- 看板・倉庫・駐車場等を収益化する
- テナント構成を見直す
B｜収入の下落を防ぐ
- 退去リスクを把握する
- テナントとの関係を維持する
- 修繕や設備対応を適切に行う
- 契約更新・再契約を前倒しで確認する
C｜費用を適正化する
- 管理仕様と費用を照合する
- 委託範囲を整理する
- 水道光熱の負担区分を確認する
- 不要な契約を見直す
費用削減で建物管理の品質を下げ、退去や事故リスクを高めれば、結果的にNOIを悪化させることがあります。
利回りを確認する
NOIを価格で割ると、NOI利回りを計算できます。
NOI利回り ＝ NOI ÷ 取得価格 × 100
取得価格だけでなく、取得関連費用や取得後に必要な工事費を含めた総投資額で見る場合もあります。
総投資ベース利回り ＝ NOI ÷ 総投資額 × 100
異なる案件を比較するときは、分母と分子の定義を統一します。
感応度を確認する
収支には不確実性があります。一つの前提だけでなく、条件を変えた場合の影響を確認します。
A｜収入側
- 成約賃料が想定より低い
- 空室期間が長い
- 退去が増える
- 賃料増額ができない
B｜費用側
- 修繕費が増える
- 水道光熱費が上がる
- 管理費が増える
- 募集費用が増える
C｜複合変化
賃料低下と空室長期化など、複数の悪化が同時に起きる場合も確認します。
基本ケース、下振れケース、改善ケースを分けると、どの前提が取得判断を左右しているか分かります。
初心者が注意したい点
- 満室想定NOIを現況NOIと混同しない
- 売主の収支表をそのまま使わない
- 税込・税抜、月額・年額を統一する
- 一時収入を継続収入にしない
- 空室がすぐ埋まる前提にしない
- 修繕費が少ない年だけを基準にしない
- NOIの定義が案件ごとにずれていないか確認する
- 改善施策には時間と費用が必要である
まとめ
NOIは、物件の運営収入から運営費用を差し引いた純営業収益です。
ただし、計算結果以上に重要なのは、その前提です。
現況NOIと安定稼働NOIを分け、レントロール、契約、入金、空室、運営費、修繕、募集条件を確認します。さらに、収入や費用が想定から外れた場合の感応度を確認します。
取得判断では、「このNOIはいくらか」だけでなく、「どの前提が崩れると、どこまで下がるか」を説明できる状態にすることが重要です。
