既存建物を取得するときは、建物がどのような手続を経て建てられ、その後どのように使われてきたかを確認します。
確認済証や検査済証が保管されていても、竣工後の増改築、間仕切り変更、設備の増設、用途変更まで適切に処理されているとは限りません。反対に、検査済証が見つからないという理由だけで、直ちに違反建築物と断定することもできません。
実務で重要なのは、書類の有無をチェックして終えるのではなく、行政資料・設計図書・工事履歴・現況を照合し、不一致の内容と取得後の影響を整理することです。
建物・設備調査は「不動産ERとは？建物・設備調査で確認するポイント」で整理しています。
遵法性確認の目的
遵法性確認の目的は、単に「適法・違法」の二択を付けることではなく、むしろ二択をつけがたいこともあります。
①建築時と現在の手続状況を把握する
②図面と現況の不一致を特定する
③是正、追加調査、行政協議の要否を判断する
④取得価格、契約条件、融資、保険、運用計画へ反映する
⑤取得後に引き継ぐ課題と期限を明確にする
建物の用途、規模、所在地、建築時期、工事内容によって適用される規定や必要な手続は異なります。取得担当者だけで結論を出さず、建築士、指定確認検査機関、行政等と確認できる状態に整理します。
最初に区別する三つの状態
遵法性を検討するときは、書類不足、既存不適格、違反建築を混同しないことが重要です。
A｜書類を確認できない状態
売主の手元に確認済証、検査済証、確認図、竣工図等がない状態です。
書類がないことと、必要な手続をしていないことは同じではありません。行政の台帳、指定確認検査機関の記録、設計者・施工者の保管資料などを追加調査します。
B｜既存不適格
建築時には適法だったものの、その後の法改正等によって現行規定に適合しなくなった建物です。
既存不適格は、当初から違反していた建物とは異なります。ただし、増築、大規模な修繕・模様替、用途変更等を行う際に、現行基準への適合や緩和措置の検討が必要になることがあります。
C｜違反建築
必要な手続を経ずに増築した、確認を受けた内容と異なる工事をした、用途上の制限に反して使用しているなど、法令に適合していない状態です。
違反の内容によって、是正方法、使用継続の可否、工事費、テナントへの影響が異なります。指摘を見つけた段階で軽重を決めつけず、事実関係と行政上の取扱いを確認します。
確認済証と検査済証を確認する
A｜確認済証
確認済証は、工事着手前の計画が建築基準関係規定に適合することを確認した際に交付される書類です。書類名が変わっているので、古いものは確認通知書となっています。
確認する主な項目は次のとおりです。
- 建築主
- 敷地の地名地番
- 主要用途
- 構造・階数
- 敷地面積・建築面積・延べ面積
- 確認年月日・確認番号
- 確認を行った機関
確認済証だけでは、計画どおりに工事が完了したことまでは確認できません。
B｜検査済証
検査済証は、完了検査を経て、工事が確認を受けた計画等に適合すると認められた際に交付される書類です。
確認済証と検査済証の番号、日付、対象建物を対応させます。増築等が複数回行われている場合は、新築時だけでなく各工事の履歴を時系列で整理します。
C｜検査済証が見つからない場合
検査済証が売主の手元にない場合は、次の順に確認します。
①行政の建築確認台帳や記載事項証明等を確認する
②指定確認検査機関、設計者、施工者等の保管資料を探す
③確認図書と現況を照合する
④必要に応じて建築士等による現況調査を行う
⑤改修・用途変更を予定する場合は、行政や確認検査機関と事前協議する
国土交通省の旧ガイドラインは、2025年4月1日から「既存建築物の現況調査ガイドライン」へ統合されています。検査済証がない建物の調査では、最新のガイドラインと地域の運用を確認します。
検査済証が確認できないことは重要なリスクですが、それだけで違反建築物と決めるのではなく、確認できた事実、未確認事項、追加調査の範囲を分けて記録します。
行政資料と設計図書を集める
A｜行政で確認する資料
自治体や物件によって取得・閲覧できる範囲は異なりますが、一般に次の資料を検討します。
- 建築確認台帳の記載事項証明等
- 建築計画概要書
- 道路・用途地域等の都市計画情報
- 定期報告の対象・提出状況
- 違反指導や是正に関する売主開示資料
行政資料だけで現況の適法性が保証されるわけではありません。建物側の資料と組み合わせて使います。
B｜売主等から受領する資料
- 確認済証・検査済証
- 確認申請図・竣工図
- 構造計算書
- 増改築・用途変更の申請図書
- テナント工事図面
- 修繕履歴
- 定期調査・定期検査報告書
- 消防用設備等点検結果
- 行政や消防との協議記録
資料一覧を作り、「受領済み」「不存在」「探索中」「代替資料あり」に分けます。
C｜建物の履歴表
資料を集めたら、工事と用途の履歴を一枚にまとめます。
| 時期 | 出来事 | 手続・資料 | 現況との対応 |
|---|---|---|---|
| 新築時 | 新築・当初用途 | 確認済証、検査済証、確認図 | 当初計画を確認 |
| 取得前 | 増築・改修 | 確認申請、工事図面、請負資料 | 増加面積・構造を照合 |
| 入居時 | テナント工事 | 内装図、消防協議、設備図 | 間仕切り・避難経路を照合 |
| 現在 | 現用途・運用 | 賃貸借契約、営業許可等 | 用途・使用方法を確認 |
履歴がつながらない期間や工事を、追加調査項目として残します。
図面と現況を照合する
A｜建物外形と面積
- 建物の位置・外形
- 階数
- 各階の床面積
- 庇、屋根、バルコニー
- 倉庫、機械室、駐輪場
- 屋上・敷地内の増設物
未登記の増築、確認図にない附属部分、容積率・建蔽率へ影響する部分がないかを確認します。
B｜間取りと避難経路
- 廊下・階段の位置と幅員
- 防火区画
- 出入口
- 非常用進入口
- 排煙・非常照明
- テナント間の間仕切り
間仕切り変更により、避難経路や防火区画が確認図と異なっている場合があります。内装の見た目だけでなく、扉、壁、天井裏、設備との関係を確認します。
C｜設備・工作物
- 空調室外機、キュービクル、発電機
- 給排気ダクト
- 給排水設備
- 看板
- 機械式駐車設備
- 屋上設備・架台
設備の増設により、荷重、騒音、避難、延焼、景観、道路占用等の問題が生じていないかを確認します。
D｜現況写真の残し方
写真は、場所と図面上の位置が対応するように整理します。
①撮影位置を平面図へ記入する
②全景と近景を組み合わせる
③寸法や設備番号が分かるようにする
④確認できなかった場所を記録する
⑤撮影日と立会者を残す
ファイル名やフォルダ名などでも工夫します。「問題がなかった場所」よりも、「確認できなかった場所」が後の判断で重要になることがあります。
増改築の履歴を確認する
増築は、床面積の増加だけを見ればよいわけではありません。構造、防火、避難、用途、既存部分への規定の適用などを検討します。
A｜増築を疑う兆候
- 登記面積と図面・実測面積が合わない
- 外壁や屋根の材料が部分的に異なる
- 柱・梁・基礎の納まりが不自然
- 確認図にない倉庫や室がある
- 航空写真で建物形状が変化している
- 修繕履歴に大規模な工事がある
兆候があれば、建築時期、工事内容、確認申請の要否と実施状況を調べます。
B｜改修・模様替
床面積が増えない工事でも、主要構造部、防火区画、避難施設、設備等に影響する場合があります。
名称が「修繕」「リニューアル」「テナント工事」であっても、実際の工事内容を図面と現況で確認します。
C｜既存不適格との関係
既存不適格建築物に増築等を行う場合、工事内容に応じて現行規定への適合や緩和措置の検討が必要です。
「昔からこの状態だった」という説明だけでは、適法に存在していた時期を確認できません。検査済証、行政資料、過去図面等で根拠を整理します。
用途変更を確認する
用途変更では、確認申請の要否だけでなく、変更後の用途に適用される規定を確認します。
A｜現在の用途を実態で捉える
用途は、登記や賃貸借契約の名称だけでなく、実際の使用方法で確認します。
- 事務所から店舗・飲食店
- 倉庫から物販店舗
- 住宅から宿泊施設
- 事務所から福祉施設
- 一室利用から不特定多数が出入りする用途
利用者、営業時間、火気使用、収容人数、物品の保管方法等も確認します。
B｜200平方メートル以下でも確認が必要
特殊建築物への用途変更では、用途変更部分が200平方メートル以下の場合、建築確認手続が不要となるケースがあります。
ただし、確認申請が不要でも、建築基準法令への適合が不要になるわけではありません。用途地域、防火・避難、採光、換気、構造、バリアフリー、消防、営業許可等を個別に確認します。
C｜テナント入替えとの関係
テナントの入替えによって、設備容量、排気、給排水、防火区画、避難経路等が変わることがあります。
取得後のリーシング計画がある場合は、現在の用途だけでなく、想定する将来用途が成立するかを確認します。
定期報告と点検履歴を確認する
対象となる建築物・設備では、法令や自治体の指定に応じて定期的な調査・検査・報告が必要です。
A｜確認する報告・点検
- 特定建築物の定期調査
- 建築設備の定期検査
- 防火設備の定期検査
- 昇降機等の定期検査
- 消防用設備等の点検
- 防火対象物点検
- 自家用電気工作物年次点検
対象用途、規模、報告時期、自治体の指定は案件ごとに確認します。ほかにも必要になるものはあります。
B｜指摘事項の扱い
報告書が提出されていても、指摘が未是正であれば課題は残ります。
- 指摘内容
- 改善予定
- 見積金額
- 是正期限
- 行政への報告状況
- テナント営業への影響
を一覧化します。
C｜記録が途切れている場合
未提出なのか、対象外なのか、資料を紛失しただけなのかを区別します。売主の説明だけで確定せず、必要に応じて行政・管理会社・点検会社へ確認します。
不一致を分類する
発見した不一致は、同じ重要度で並べず、取得判断へつながる形に分類します。
| 区分 | 例 | 主な対応 |
|---|---|---|
| 資料不足 | 検査済証・確認図が未確認 | 行政調査、現況調査、代替資料の収集 |
| 軽微な不一致 | 図面表記と現況の小さな差異 | 根拠確認、竣工図更新、記録化 |
| 手続確認が必要 | 増築・用途変更の履歴が不明 | 建築士・行政・確認検査機関との協議 |
| 是正が必要 | 防火区画・避難経路等の不備 | 是正案、工事費、工程、使用影響の確認 |
| 取得判断に重大 | 是正困難、用途継続困難、融資への重大影響 | 取得中止、価格調整、条件変更の検討 |
分類は、法的な結論そのものではありません。担当者間で優先順位を共有するための管理区分として使います。
取得条件へ反映する
A｜売主による追加対応
- 不足資料の取得
- 専門家調査の実施
- 行政協議
- 是正工事
- 完了報告・証跡の提出
売主対応とする場合は、実施期限、成果物、買主の確認方法を契約上明確にします。
B｜価格・収支への反映
- 是正工事費
- 設計・申請・調査費
- テナント休業・移転費
- 工事中の賃料減少
- 将来用途の制約
- 売却・融資への影響
工事費だけでなく、工期と運用への影響を収支へ反映します。
C｜契約条件への反映
- 表明保証
- 前提条件
- 売主の是正義務
- 資料の引渡義務
- 補償・解除条件
- リスクの認識と負担区分
具体的な条項は、案件の事実関係に応じて弁護士等と確認します。
D｜取得後の管理へ引き継ぐ
取得時に許容した課題は、取得後に消えるわけではありません。
①未確認事項
②是正項目
③対応期限
④予算
⑤担当者
⑥完了確認資料
を引継表にまとめます。
実務で使う確認手順
A｜資料を一覧化する
最初に必要資料と受領状況を整理します。資料名だけでなく、対象工事、日付、番号を記録します。
B｜履歴を時系列化する
新築、増築、改修、用途変更、テナント入替え、行政指摘を時系列に並べます。
C｜図面と現況を照合する
建物外形、面積、用途、避難、防火、設備の順に確認し、不一致を図面上に示します。
D｜専門家と論点を確認する
不一致ごとに、必要な追加調査、行政協議、是正案、概算費用を確認します。
E｜取得判断へ落とし込む
「問題あり」で止めず、誰が、いつまでに、いくらで、どの条件なら対応できるかを整理します。
よくある見落とし
- 検査済証の有無だけで遵法性を判断する
- 新築時の資料だけを確認し、その後の工事を追わない
- 登記面積と建築確認上の面積を同じものとして扱う
- 確認申請が不要なら法令確認も不要だと考える
- テナント工事を建物所有者の調査対象から外す
- 定期報告の提出だけを見て、指摘の是正状況を見ない
- 是正工事費だけを計上し、休業やリーシングへの影響を見ない
- 取得後の担当者へ未解決事項を引き継がない
まとめ
既存建物の遵法性確認は、検査済証の有無だけで完結しません。
行政資料、設計図書、工事履歴、定期報告、現況を相互に照合し、建物がどのような経緯で現在の姿になったかを把握します。そのうえで、資料不足、既存不適格、違反の可能性を分け、追加調査、是正、価格、契約条件、取得後の管理へ落とし込みます。
確認できたことと確認できていないことを分けるだけでも、判断の精度は大きく上がります。専門家へ相談するときも、資料と論点が整理されていれば、必要な調査や協議へ進みやすくなります。
次は、建物だけでなく賃貸借契約の条件とリスクを確認します。
参考資料
※法令の適用や行政上の取扱いは、建築時期、所在地、用途、規模、工事内容等で異なります。個別案件では建築士、行政、指定確認検査機関、弁護士等へ確認してください。
